貸款不用急著還, 抵押貸款投資,有賺頭? [讓數字說話]

先前去剪髮,設計師市認識快20年的老朋友了,
聊聊房子買了漏水, 狗狗生病, 工作室來收養了一隻流浪貓.... 
每次總是會東家長西家短的亂聊, 其中不乏諮詢我一些專業問題, 像上次詢問我房屋買賣遇到交屋後發現漏水的問題,該如何處理; 這次便是詢問我手上一筆資金,是先還貸款還是先拿去投資比較好? 他的理專居然回答"先還貸款沒差" ? 我聽了超驚訝!

另外一個案件是一個退休老師,聽理專的遊說,用房屋貸款出來去買高收益債,因為理專說配息6% ,貸款利息2% 這樣還倒賺 6% ? 天底下真有那麼容易的事? 讓我來算算看
[先說結論: 會投資的人,拿去投資; 不會投資的人,乖乖還款]

1.先還貸款還是先拿去投資?
假設這個設計師,貸款700萬, 期間20年, 房貸利率1.8% ,本息攤還, 已經繳了2年了

(1) 從試算看出,每個月本息攤還須交金額34753元,
以第24期為例,其中 34753元中,25103元是償還貸款本金,9649元是還貸款的利息, 繳了兩年後(24期),剩下的貸款金額剩下640785元;
如果乖乖繳20年, 會總共繳8340630元,
也就是說你跟銀行借700萬,須繳的利息費用是134萬0630元
隨著繳費期數增加,還款本金越來越多(藍線部分)
還得利息費用越來越少(紅線部分); 利息減少的是因為貸款本金隨還的本金增加而逐期下降

(2) 那如果設計師在第25期提前多償還50萬, 這樣對於是否有差後續還款金額是否有差?

每個月本息攤還須交金額34,753元,變成32,030元, 立刻減少2,723元; 
若再繳了兩年後(到48期),剩下的貸款金額剩下5,340,001元;

我們看一下,這樣的總繳利息(右紅框)變成1,255,307元,
相較於"未提前償還"的情況,總繳利息差 85323元 (1,340,630-1,255,307)
這筆優先償還50萬的18年的總報酬率為 17.06% (85323/500000 x100%)

也就是說你跟銀行借700萬,須繳的利息費用是134萬0630元
隨著繳費期數增加,還款本金越來越多(藍線部分)
還得利息費用越來越少(紅線部分); 利息減少的是因為貸款本金隨還的本金增加而逐期下降

(3) 如果把這筆50萬元不提前還款, 拿去投資! , 20年共創造18%的利潤 ( 9萬的利潤)

簡單直覺的(不一定是對的)觀感,
如果你每個年可以多創造5,000元(90,000元/18年),
換成單利報酬率 1% (若複利計算0.9%), 就可以打平不提前還款的利息費用,
報酬差額,就是你額萬獲得的收益,
舉例: 50萬x 6% 投資報酬 = 30,000元 ; 差額收益: 25000 (30,000-5,000)元
此時 這筆50萬, 我建議你拿去- 投資! 

(4) 如果你更精明一點, 選擇將50萬拿去投資穩定月配息的基金(年化報酬 6%) 

將每月配息的5,000元,按月提前攤還, 

也就是說你跟銀行借700萬,總共繳8,254,627元, 須繳的利息費用是124萬9,627元
比不提前部分還款的利息減少 5680元 (1,255,307- 1,249,627)

此時這筆50萬,我建議你拿去- 投資! 

2.房屋貸款利息低,借出來投資可以賺利差?

講這個之前,必須要知道, 在房貸全部清償後, 將房屋在進行抵押,跟銀行借款
以貸款100萬, 貸款利率 1.8%, 20年的還款期限, 
外加政府機關設定抵押100萬相關規費+代辦費 = 15,000元 

從試算看出,每個月"本息攤還"須交金額 4,965元,

以第24期為例,其中 4,965元中, 3,586 元是償還貸款本金, 1.378 元是還貸款的利息, 
如果乖乖繳20年, 會總共繳 1,191,519 元,
也就是說你跟銀行借100萬,須繳的利息費用是19萬1519元
外加代書相關費用15,000元; 合計206,519元
雖然感覺上 20年 費用合計 191,519元, 換成報酬率 20.6 % , 單利報酬率也才 1.03 %

但是,實際上 本息攤還 每個月金額是4,965元, 年繳 59,580元, 
年報酬  5.96% (=59,589/1,000,000 x100% ) (正確報酬率不是這樣算的) 

所以,你借出來這筆100萬, 必須 每年產生60,000元的"配息"
讓你可以清償房貸本息,你才不會要額外拿錢出來清償貸款,

若你可以找到年報酬12%(月配息1%)的工具, 將100萬做此投資, 
則每個月可以額外創造50350 元 (=10000-4965) 的現金流入; 
並且 20年後,你可以同時償還房貸,並且手中仍持有原先的100萬; 
這似乎是穩賺不賠的賺利息價差! 

結論: 

1. 如果你是一個合格的投資人,嚴守投資紀律,找尋好的投資標的,幫你創造報酬率 >2%的獲利 , 那不要提前還貸款,把錢拿去投資,是正確的決定
2. 但是,如果你投資績效不佳,或者不知道如何投資, 那我建議還是乖乖地把錢還掉貸款,至少每個月可以少繳2723元, "感覺上" 會好很多 (直覺觀感與理性分析落差)