信用和房屋真的很好用,貸款投資!賺利差? [讓數字說話]

最近發現銀行真的錢太多, 動不動就接到銀行理專的電話

OXO 您好! 我這裡是XX銀行, 由於您是我們銀行的「優質客戶」,所以我們提供一個優惠的借款方案給你,我方便把資料傳給你嗎? 

想不到, 兩年刷不到 2次的信用卡,居然也是你們的優質客戶? 我真的也是受寵若驚!!!
不過, 突然想到~
如果借錢出來來投資一個穩定的配息基金,這筆生意是否穩賺不賠?  還是另有風險?

我們來看一下目前市面上的信用貸款狀況如何,  目前這間銀行的信貸利率表面上是1.88% 起,但是為了方便討論,抓保守一點,採用一段式 2.88% 比較好討論; 另外因為每個人信用狀況不同,銀行會給出不同利率, 我們保守採用利率  3% , 貸款5年期 做討論

(1) 借款100萬, 利率  3% , 貸款5年期, 本息攤還, 100%槓桿

每月須本息攤還17,969元, 5年總繳金額 1,078,121元, 其中 78,121元是利息費用

若只看利息費用, 借這一百萬拿去做投資, 如果可以在五年內創造出 大於78,121元的利潤 (五年總報酬率7.9%), 那該筆投資就可以打平這筆借款利息費用!

但是,因為借款是每月本息攤還,而非最後才一次清償全部利息! 

本息攤還的話每月的還款金額是 17,969元,

如果不想要額外拿錢來還繳貸款本息; 那投資須採月配息商品, 每月領 17,969元,年領 2,156,28元, 這樣的折算年化報酬 21.6%  (=215,628/1000000*100%),

才能夠滿足打平每月本本息攤還金額 

以基金來報酬來說, 需要找一檔可以有年化報酬率21.6%, 

這樣就可以月配 18,000元, 剛好打平每個月應金額; 這實在是不太可能!

即便貸款年期是7年期,共84期, 每月也須繳本息 22,134元; 折算年化報酬為 15.9%, 

依實際情況來說, 要找到年化報酬大於 8%以上的月配息基金,幾乎不太可能

(2)假設有一種投資方式, 年配息12% , 也就是每個月配 1%, 每月領 10,000元, 即便如此

借100萬, 你仍須每個月額外提撥 7,969元 來清償信用貸款的本息!
5年總計要額外提撥 478,140 元;

也就是說, 在擁有額外50萬情況下, 這筆50萬 可以用來補足 每個月的「貸款本息攤還」和「投資月配息」的差額

而且5年內不會為你帶來任何現金流入
不過 5年後你會額外獲利 521,860 元 (=1,000,000-478,140)
總投資報酬率 109%,   複利年化報酬 16% ; 這似乎是一筆不錯的投資方式

和房貸抵押借款來投資的最大差別在於「貸款利率」和「貸款年期」
信用借款的成本比抵押借款的成本高出許多
不過直覺上借信用貸款來做投資, 還需額外準備一筆錢, 實在讓人覺得匪夷所思!  

(3) 總整理

1. 用信用借款投資, 在分5年償還, 在 12% 報酬月配息情況下,仍需每月提撥一定金額,導致貸款期間淨現金流出,但是5年到期後,會有 109%的報酬, 年化報酬16%
2. 信用貸款年數的增加到7年, 每月需攤提利息更少, 報酬更可以拉高至 270%,年化報酬 21%
3. 如果利用房屋抵押借款, 因為還款年數更長, 貸款利率更低, 所以根本是無本生意, 利用投資與貸款的利差, 更可以創造每個月在淨現金流入